Glosario
El glosario de la obra, la entrega y la posventa
Las definiciones útiles, de la primera acta de obra a las reclamaciones, intervenciones y garantías tras la recepción.
- Revisión técnica (operaciones previas a la recepción) La revisión técnica (operaciones previas a la recepción, el equivalente de las OPR francesas) es la inspección formal que precede a la recepción de una obra. La lleva a cabo la dirección facultativa, con el promotor y las empresas, recorriendo la obra partida por partida para verificar que los trabajos se ajustan al proyecto y al contrato. Termina con un listado de incidencias que deben cerrarse antes o después de la recepción.
- Acta de recepción El acta de recepción de obra es el documento que deja constancia de la recepción de la obra por el promotor, con o sin reservas. Según el artículo 6 de la LOE, la firman, al menos, el promotor y el constructor, y lleva como anexo el certificado final de obra. Su fecha de firma es el punto de partida de los plazos de responsabilidad del artículo 17: 1 año para los defectos de acabado, 3 años para los que afectan a la habitabilidad y 10 años para los daños estructurales.
- Incidencias de obra Las incidencias de obra (en el acta de recepción, las «reservas») son defectos, vicios o no conformidades detectados al recibir una obra. Se consignan en el acta de recepción y la empresa debe subsanarlas en el plazo fijado en el acta o en el contrato. Mientras una incidencia no se cierra, el trabajo afectado no se considera conforme con lo contratado.
- Dirección facultativa La dirección facultativa es el equipo técnico que dirige la obra por encargo del promotor. Se compone de los técnicos que la LOE llama director de obra, que dirige el desarrollo de la obra en sus aspectos técnicos, estéticos, urbanísticos y medioambientales, y director de la ejecución de la obra, que dirige la ejecución material y controla cualitativa y cuantitativamente lo construido. Se corresponde en gran medida con lo que en Francia se llama maîtrise d'œuvre, y es distinta del promotor, que encarga y financia la obra.
- Punch list La punch list es el equivalente internacional del seguimiento de incidencias: el listado de defectos, vicios y trabajos inacabados que deben corregirse antes o en la recepción de una obra. Se elabora durante una visita de obra por el arquitecto o la dirección facultativa y se asigna a las empresas responsables. En España, sus elementos corresponden a las reservas que, en una recepción con reservas, se hacen constar en el acta de recepción.
- Documentación final de obra La documentación final de obra reúne los documentos técnicos que describen el edificio tal como se construyó realmente. Según el artículo 7 de la LOE, el director de obra facilita al promotor el proyecto con las modificaciones debidamente aprobadas, al que se adjuntan, al menos, el acta de recepción, la relación de los agentes que han intervenido y las instrucciones de uso y mantenimiento del edificio y sus instalaciones. Todo ello constituye el Libro del Edificio, que se entrega a los usuarios finales. Es el equivalente español del dossier des ouvrages exécutés (DOE) francés.
- DIUO El DIUO (dossier d'intervention ultérieure sur l'ouvrage) es el expediente francés que reúne las disposiciones técnicas para intervenir con seguridad en un edificio después de su entrega, para su mantenimiento y sus reparaciones futuras. Lo elabora y mantiene al día el coordinador SPS (seguridad y protección de la salud) a lo largo de la obra, se entrega al promotor en la recepción y acompaña al edificio durante toda su vida. En España no existe un documento con ese nombre.
- Seguro decenal y responsabilidad decenal La responsabilidad decenal es la que asumen los agentes de la edificación, entre ellos el director de obra y el director de la ejecución, durante 10 años desde la recepción, por los daños materiales que afectan a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales y comprometen directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio. La regula el artículo 17 de la LOE (Ley 38/1999). El seguro decenal es la garantía que, según el artículo 19, cubre esos daños.
- Acta de reunión de obra El acta de reunión de obra es el documento que se distribuye tras una reunión o una visita de obra. Recoge los asistentes, el avance, las decisiones, las observaciones y las acciones pendientes. Cada punto operativo debe identificar un responsable, un plazo y un estado.
- Gestión documental de obra (GED) La gestión documental de obra, o GED, es un sistema de gestión electrónica de documentos adaptado a los proyectos de construcción. Centraliza los planos, memorias, fichas técnicas y entregables con su clasificación, sus versiones, sus estados, sus permisos de acceso y su historial.
- Aprobación de documentos de ejecución La aprobación de los documentos de ejecución es la revisión que realiza la dirección facultativa para comprobar que los estudios y planos elaborados por las empresas respetan las determinaciones del proyecto. Esta aprobación no sustituye la responsabilidad de la empresa sobre sus estudios y sus métodos de ejecución.
- Planos de final de obra (as built) Los planos de final de obra representan la obra tal como se ejecutó realmente, con las modificaciones surgidas durante los trabajos. Se distinguen del plano de proyecto o del plano de ejecución inicial y forman parte, por lo general, de la documentación final de obra.
- Garantía de un año de acabados (LOE) La garantía de un año es el plazo durante el cual el constructor responde, según la Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación (LOE), de los daños materiales por defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de la obra. Es el equivalente práctico más próximo a la garantía de parfait achèvement (GPA) francesa.
- Entrega de la vivienda al comprador La entrega de la vivienda al comprador es la etapa en la que el promotor entrega la vivienda y las llaves al comprador. El cliente visita el inmueble, comprueba su conformidad con el contrato y puede dejar constancia de los defectos o de los trabajos sin terminar en un acta de entrega.
- Reclamación del comprador Una reclamación del comprador es una solicitud que formula el cliente tras la entrega de su vivienda. Puede referirse a un defecto, un equipo, un documento o una duda de uso. El equipo del promotor debe calificarla antes de determinar el proceso, la responsabilidad y la intervención adecuados.
- Parte de intervención de posventa Un parte de intervención de posventa es el documento que recoge una intervención realizada en una vivienda tras la entrega. Identifica la solicitud, la cita, la empresa, los trabajos efectuados, las observaciones finales y la firma del comprador.